Vendeurs et agents immobiliers : pourquoi l'expertise avant-vente vous protège en cas de litige

Mise à jour du 13/01/2026

• Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, n° 23-18.899) rappelle avec force l’ampleur des responsabilités qui pèsent sur les vendeurs comme sur les agents immobiliers.
• Dans ce contexte où le risque juridique s’accentue, recourir à une expertise technique avant-vente devient un véritable levier de protection.
• Franck NOURY intervient régulièrement pour sécuriser les transactions en Nouvelle Aquitaine en apportant une information claire et indépendante aux acquéreurs. Son analyse peut concerner principalement les éléments de structure du bâtiment (murs, sols, toiture).

Une jurisprudence qui renforce les obligations des professionnels

Dans un arrêt du 13 novembre 2025 , la Cour de cassation a cassé une décision de la Cour d'appel de Reims et considérablement élargi le périmètre de responsabilité des vendeurs et des agents immobiliers.

Les faits étaient simples : une vendeuse avait affirmé que la toiture de sa maison était "contrôlée tous les deux ans". Après l'achat, les acquéreurs ont découvert de graves désordres nécessitant une réfection totale. Ils ont assigné la vendeuse et l'agent immobilier en réparation.

La Haute juridiction a retenu 2 principes majeurs qui doivent alerter tous les acteurs de la transaction immobilière.

Pour le vendeur : la clause exonératoire ne protège plus

La Cour de cassation rappelle que la clause de non-garantie des vices cachés, présente dans la quasi-totalité des actes de vente, ne peut être invoquée par un vendeur qui connaissait le vice. Or, la Cour impose désormais aux juges du fond de rechercher activement si le vendeur n'avait pas été informé des désordres par un professionnel intervenu sur le bien.

En l'espèce, les juges auraient dû vérifier si un couvreur n'avait pas alerté la vendeuse sur le mauvais état de la toiture et la nécessité d'une réfection totale.

Conséquence pratique : en l'absence de preuve écrite de l'état réel du bien au moment de la vente, le vendeur s'expose à voir sa clause exonératoire écartée et à devoir indemniser l'acquéreur pour des vices qu'il est réputé avoir connus.

Pour l'agent immobilier : un devoir de vérification étendu

La décision est encore plus significative concernant l'agent immobilier. La Cour de cassation juge que les diagnostics obligatoires ne suffisent pas à remplir son obligation d'information et de conseil.

Lorsqu'un vendeur déclare avoir fait réaliser des travaux ou des contrôles essentiels sur le bien, l'agent immobilier doit désormais en vérifier la réalité en demandant les justificatifs (factures, rapports d'intervention). À défaut de pouvoir les obtenir, il doit alerter les acquéreurs sur l'absence de ces documents. Conséquence pratique : l'agent immobilier qui se contente de relayer les déclarations du vendeur sans les vérifier engage sa responsabilité civile professionnelle.

L'expertise avant-vente : une protection pour toutes les parties

L’expertise technique avant-vente s’impose aujourd’hui comme la solution la plus sûre pour sécuriser une transaction immobilière.

• Pour le vendeur, elle offre un état des lieux objectif et daté servant de preuve en cas de litige, tout en permettant d’anticiper ou de déclarer clairement d’éventuels désordres afin de préserver la clause exonératoire.
• Pour l’agent immobilier, elle répond directement à son obligation de vérification et de conseil, en mettant à sa disposition un rapport indépendant sur l’état réel du bien, limitant ainsi tout risque de mise en cause.
• Enfin, pour l’acquéreur, l’expertise garantit une transparence totale et favorise une décision éclairée, réduisant fortement les contentieux après l’achat.

Faire contrôler l'état technique d'un logement avant achat : Anticiper plutôt que subir

La jurisprudence récente confirme une tendance de fond : les tribunaux attendent des vendeurs et des professionnels de l'immobilier une transparence totale sur l'état des biens. Les déclarations non étayées ne suffisent plus.

L'expertise avant-vente n'est plus un luxe, mais un investissement raisonnable au regard des enjeux financiers d'une transaction immobilière et des risques juridiques encourus. Elle protège le vendeur contre les recours abusifs, sécurise l'agent immobilier dans l'exercice de son métier et garantit à l'acquéreur une information fiable.

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